导读铝方通吊顶多少钱一平方~应粉丝朋友邀请聊聊越秀栖山悦府的小洋房。​这个项目最大的卖点，一句话概括：首推低总价的小洋房。一定有人跳出来较真，说11层是小高层了，哪里来的洋房。问题是规范里也没有规定什么是洋房啊，洋房一听这名字，就知道是慕虚荣的人给某种物业形态起的舶来...

这个项目最大的卖点，一句话概括：首推低总价的小洋房。

一定有人跳出来较真，说11层是小高层了，哪里来的洋房。

问题是规范里也没有规定什么是洋房啊，洋房一听这名字，就知道是慕虚荣的人给某种物业形态起的舶来品名字。

如果你了解项目所在的谷山片区招商麓山府143平米的18层的小高层还要摇号，那就可以想见想见这个片区中等购买力大把人在。

这个项目优点很突出，容积率很低，只有1.9，增加客户决策难度的缺点也很明显，学区对比竞品万科森林公园，新城观山印，不能配套入学，小学可以就近，中学就要派位了。

项目的置业顾问会跟你强调，学校属于公共资源，项目尽管不是配套，将来派位无非也是在万科配建的雅实和新城配建的周南启明中选择。

另外就是区域商圈基本没影了，不管是万科还是新城，都不会在这两个区交界地带搞大型商业了，肯定是社区商业为主，满足自己社区人口生活需求就可以了。

这个项目首开推几栋143平米以下的11层以下的小高层，而且推毛坯，价格也在14000元/平米以下，这个对于客户是有很大吸引力的。

在设计规范中，建筑高度11层以下可以只设置一部电梯，这实际上是减少了公摊面积，可以把更多面积分配给室内空间。

我们之所以把眼睛盯着公摊，确实是有些建筑公摊面积占比过大，室内空间不舒适。

我们举例来说，招商滨江境项目，容积率3.1，全部是80米的高层，面积全部190平米起，就是做这种高层板楼公摊由于设计规范放在这里，面积已经摊了那么多。户型建筑面积188.29平米，套内面积145.81平米，公摊面积42.48平米，公摊率22.56%。

如果相同的公摊面积，做成143平米的户型，就意味着套内面积只有101平米了，公摊率高达30%左右。

这样的户型现实中存在的，比如洋湖映2009项目，149平米户型，80米高层，两梯两户板楼，建筑面积151.34平米，套内面积109.36平米，公摊面积41.98平米，公摊率27.14%。

所以在有这么大的公摊面积作为前提的情况下，做板楼只能做大户型，做成招商滨江境的200平米左右，公摊率就降到22%，实际上公摊的绝对值没有变化很大。

但是建筑高度降到11层以下，减少一部电梯后，公摊面积最少降低1/3以上。

比如华润润樾府19＃栋，是个11层的小高层，户型建筑面积171.45平米，套内面积145.59平米，公摊面积25.86平米，公摊率15.08%。

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招商雍山湖26＃栋，是7层洋房，建筑面积176.41平米，套内面积151.47平米，公摊面积27.71平米，公摊率14.14%。

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洋湖映2009项目A2栋是8层洋房，建筑面积194.03平米，套内面积167.92平米，公摊面积26.11平米，公摊率13.46%。

中国铁建梦想龙隐台21栋是 8层洋房，户型建筑面积180.18平米，套内面积155.76平米，公摊面积24.42平米，公摊率13.55%。

万科森林公园44＃栋是7层洋房，建筑面积196.2平米，套内面积173.9平米，公摊面积22.3平米，公摊率11.37%。

从以上几个项目户型设计来看，11层以下的产品设计，可以做成一梯两户，公摊绝对值在25平米左右，公摊率在15%以内，建筑面积越大，公摊率越低。

所以越秀这个项目做140、130平米左右的小洋房，公摊率值并不小，但绝对值就是在22平米左右。

在产品设计时，如果把赠送面积的政策用足，套内面积可以获得较大的设计空间。

所以我们看这个143平米户型将一个卧室空间做成空中花园只计一半面积，可以做到四开间朝南，南向面宽达到了14.6米。其中客厅的面宽达到5米，南向阳台达到了8米，这种设计的关键就在于公摊小，相比于同等面积的高层户型，室内空间更从容一些。

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这个129平米的户型采用了四叶草户型设计，把公共空间做大，减少灰色空间，客厅面宽达到是4.5米，实际使用效果比普通的140平米户型还好。

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这个根本就不是什么创新，就是开发密度降低了，客户实惠就更多了。所以就长沙这种人口不是太多的城市，就应该多出让容积率2.0以下的土地，既能把房价托高，又不至于让客户觉得吃亏。

对于那些公寓可以提高容积率，定到10以上都没有关系，反正普通购房者是不会买的，做大平层卖给有钱人就好了。

至于说越秀这个公司怎么样，小楼去越秀湘江星汇城交房区域看了一下，把标准放一下，不做评价。

其一，地下车库。

车行道和车位地面全部是原结构面，天花刷白，墙面刷白及分区彩漆。地下大堂入口铝方通吊顶，大堂天花石膏吊顶，无主灯设计，墙面瓷砖，地面地砖，主背景墙仿石材，镶玫瑰金不锈钢。步梯三层以下地面防滑地砖，以上原结构面，顶棚和墙面刷白。

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其二，首层大堂。

天花石膏吊顶，水晶灯，墙面瓷砖，主背景墙仿石材瓷砖，挂艺术画，地面地砖，电梯厅天花石膏吊顶，无主灯，墙面地面是磁砖。架空层铝方通吊顶，墙面真石漆，地面地砖，有休闲桌椅及各类主题器材。

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其三，标准层。

天花局部石膏吊顶，吸顶灯，墙面瓷砖，地面地砖。连廊同样配置，栏杆之外加了隐形防护网。

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其四，园林。

地面主材是pc砖和彩色混凝土跑道，局部塑胶场地，局部防腐木场地。

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小楼也进了对面的润和湘江天地看了一下。回忆起当年去跟一个地州市的开发商交流，那个老板在酒桌上很优雅得吐着烟泡，说他刚在长沙买了套房子，极好的，还找了关系，怕买不着，说的就是湘江天地这个项目，肖老板在这些地州市的小开发老板眼里就是神一样的存在。

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比如：50X100铝方通吊顶天花 ,龙骨间距边距是100mm，则中间距是150mm,则每平方米铝方通吊顶需要用铝方通6.66米;如果龙骨边距是150mm，则每平方米铝方通吊顶需要用铝方通吊顶 5米。就可以看出采用不同的 铝方通吊顶 龙骨间距一平方米的配比数量是不同的，换句话说就是铝方通龙骨的尺寸和铝方通工程的造价有直接关系。

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